开源优配 4年来首次！房地产或将迎来重大转折

在2024年的9月开源优配，中国的房地产领域迎来了一个至关重要的转折节点。克而瑞研究院所发布的最新统计数据清晰地表明，百强房地产企业在当月达成的销售面积达到了4125万平方米之多，与去年同期相比，呈现出8.7%的增长态势；销售金额更是高达5468亿元，相较于去年同期，有5.3%的攀升幅度。值得重点关注的是，这是自2021年房地产行业开启调整模式以来，首次达成销售面积和销售金额这“双指标”同步呈现正向增长的局面。

自2024年9月的高层会议明确确立了“止跌回稳”这一关键目标之后，一系列强有力的调控举措，诸如首套房利率的动态化调整、推行“认房不认贷”政策等一系列组合拳接连不断地发挥作用。随着时间有条不紊地推进，这些政策所产生的积极效果开始正式逐步显现出来。依我之见，历经三年时间的深度调整与变革，房地产市场已然完成了首轮的市场出清进程。

尤其是在开发商这一板块，万科出现了高达450亿的亏损情况，这无疑成为了房地产行业发展进程中的一个极具标志性意义的重要信号。不过开源优配，从另一个角度来看，这也预示着未来万科能够摆脱沉重的负担，以更为轻松的姿态踏上发展之路。回顾过去这几年，头部开发商所面临的困境实际上要比那些小型的地头蛇开发商更为严峻。因为头部开发商所运用的杠杆比例更高，业务摊子铺得也更大，随之而来的问题自然也就更加棘手和严重。

而实际上，在“三道红线”政策推行之前，那些存在较高风险的小型地头蛇开发商，很多都已经走向了破产清算的道路。能够留存至今的小型开发商，反倒在抗风险能力方面表现得更为出色。

就拿去年房地产开发商的销售数据来说，单月销售面积已经实现了同比转正的良好态势，然而销售金额却依旧处于下滑的状态。就当前的市场情形进行分析，虽然房屋单价并未出现明显的上涨趋势，但从整体趋势来看开源优配，距离价格触底的时刻应该也不会太过遥远了。

倘若在未来70个大中城市的房价统计数据中，超过半数的城市房价开始出现环比上涨的情况，那么毫无疑问，房地产市场将会顺势进入到新一轮的上升发展周期。可以说，这一数据表现将成为今年衡量房地产市场发展态势的一个极为关键的指标。

不过，与过往的历史周期相对比，这一轮房地产市场的复苏进程，其上升的高度将会受到显著的限制。首要原因在于，在“房住不炒”这一坚定不移的政策基调之下，投资性购房需求很难再像过去那样大规模地集中释放出来；其次，人口结构的持续变化以及城镇化推进速度的逐渐放缓，使得住房需求总量逐渐趋于平稳状态，不再有以往那样的大幅增长；再者，经过多年时间的深度调整与磨合，无论是房地产开发商还是购房者，都变得更加理性和成熟，过去那种非理性的市场繁荣景象已很难再度重现。

从区域发展的角度进行观察，房地产市场的分化现象将会持续不断地加剧。像成都、西安等中西部地区的核心城市，在今年3月份的房屋成交规模已经成功突破了年内的高点；然而部分弱二线城市，例如天津、青岛等地，却依然深陷在房屋去化的巨大压力之中。这种明显的差异，深刻地反映出不同城市在经济活力以及人口吸引力方面存在的本质性区别。展望未来，“强者恒强”的市场格局将会愈发显著。

当城镇化率成功突破66%之后，新增城镇人口数量年均减少至大约1200万左右，这清晰地表明，房地产市场高速增长的时代已然彻底成为过去式。不过，存量住房的改善性需求却在持续不断地释放出来。根据住建部所开展的调查结果显示，现有的住房当中，大约有28%是在2000年之前建成的，这其中存在着大量的住房更新改造需求。

但必须予以高度重视的是，当前相关政策更多地是在发挥托底的保障性作用，其目的并非是要刺激房地产市场走向过热状态。展望未来开源优配，房地产市场要实现健康、稳定的发展，将会在更大程度上依赖于真实的居住需求以及产品质量的全面提升。

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